Inversión en propiedades en Viña del Mar

Viña del Mar: Joya de la inversión inmobiliaria en la costa chilena

Viña del Mar, conocida como la "Ciudad Jardín", es uno de los destinos más exclusivos de la costa chilena y uno de los mercados inmobiliarios más atractivos para inversionistas nacionales e internacionales. Con su privilegiada ubicación frente al Océano Pacífico, su clima mediterráneo templado y su amplia oferta cultural, gastronómica y turística, Viña del Mar se ha posicionado como un enclave premium para la inversión inmobiliaria.

En este artículo, exploraremos las oportunidades que ofrece este mercado, analizaremos las zonas con mayor potencial, y brindaremos información clave para quienes estén considerando invertir en propiedades en esta hermosa ciudad costera.

Panorama actual del mercado inmobiliario en Viña del Mar

El mercado inmobiliario de Viña del Mar ha mostrado una notable resiliencia y crecimiento sostenido en los últimos años. A pesar de los desafíos económicos globales, la demanda de propiedades en zonas premium de la ciudad ha mantenido una tendencia alcista, especialmente en el segmento de lujo.

Según datos recientes del primer trimestre de 2024, los precios de las propiedades frente al mar han experimentado un incremento promedio del 9% interanual, mientras que en zonas residenciales exclusivas como Reñaca Alto y Concón, el aumento ha sido de aproximadamente 7.5%.

Zonas con mayor potencial de inversión

1. Borde Costero y Avenida Perú

La franja costera, especialmente el tramo que comprende Avenida Perú y Avenida Marina, continúa siendo la zona más exclusiva y de mayor valorización. Los departamentos con vista al mar pueden alcanzar valores entre UF 90-120 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación específica, antigüedad y características del inmueble. Aunque la inversión inicial es elevada, estas propiedades ofrecen excelente protección contra la inflación y alta demanda tanto para venta como para arriendo de temporada.

2. Reñaca

Tradicionalmente considerado un balneario de élite, Reñaca ha experimentado un desarrollo sostenido en los últimos años. La zona alta (Reñaca Alto) ha ganado popularidad entre inversores debido a sus impresionantes vistas panorámicas y precios relativamente más accesibles que el borde costero directo. El valor promedio oscila entre UF 60-85 por metro cuadrado, con un potencial de valorización anual estimado en 6-8%.

3. Concón

Al norte de Viña del Mar, Concón se ha consolidado como una alternativa atractiva para inversores que buscan combinar exclusividad con un entorno más relajado. El desarrollo de condominios de lujo, especialmente en el sector de Higuerillas y las Dunas, ha impulsado la valorización de esta zona. Los precios promedian entre UF 55-75 por metro cuadrado, con excelentes perspectivas de crecimiento debido a la continua mejora en infraestructura y conectividad.

4. Barrio Poniente y Sporting

Para inversionistas que buscan un perfil más residencial permanente y no exclusivamente turístico, los barrios tradicionales como Sporting y Poniente ofrecen una interesante combinación de ubicación privilegiada, arquitectura de calidad y ambientes más tranquilos. Los precios oscilan entre UF 45-65 por metro cuadrado, con una demanda creciente de profesionales y familias que buscan calidad de vida.

Tipos de propiedades más rentables para inversión

Departamentos frente al mar

Representan la inversión premium en la zona. Aunque requieren un mayor capital inicial, ofrecen excelente protección contra la inflación y alta demanda tanto para venta como para arriendo temporal en temporada alta. La rentabilidad por arriendo puede alcanzar el 10-12% anualizado durante los meses de diciembre a marzo.

Departamentos de 1-2 dormitorios en ubicaciones estratégicas

Ideal para el mercado de arriendo a jóvenes profesionales, parejas y estudiantes universitarios. Las zonas cercanas a las principales universidades (UNAB, UV, USM) muestran ocupación constante y rentabilidades anuales entre 5-7%.

Casas en condominios cerrados

Especialmente en Reñaca Alto y Concón, estas propiedades han ganado popularidad entre familias nacionales y extranjeras que buscan seguridad y comodidad. Su valorización anual promedio ha sido de 6-8% en los últimos tres años.

Propiedades para desarrollo

Para inversionistas con mayor capacidad y visión de largo plazo, la adquisición de terrenos o propiedades antiguas para desarrollo presenta oportunidades interesantes, especialmente en zonas como Agua Santa, Miraflores y Concón, donde las normativas municipales permiten proyectos de mayor densidad.

Consideraciones legales y fiscales para inversionistas extranjeros

Chile ofrece un marco legal favorable para la inversión extranjera en bienes raíces, con pleno derecho a la propiedad garantizado por la Constitución. Sin embargo, hay aspectos importantes a considerar:

Proceso de compra

Los extranjeros pueden adquirir propiedades siguiendo básicamente los mismos procedimientos que los nacionales, aunque necesitarán obtener un RUT (Rol Único Tributario) a través del Servicio de Impuestos Internos (SII). Es altamente recomendable contar con asesoría legal especializada para navegar el proceso.

Impuestos relevantes

• Impuesto territorial (contribuciones): Gravamen semestral sobre el avalúo fiscal de la propiedad, generalmente entre 1-2% anual del valor fiscal (que suele ser considerablemente menor al valor comercial).
• Impuesto a la renta: Los ingresos por arriendo están sujetos al impuesto a la renta. Para no residentes, la tasa es de 35% sobre los ingresos netos.
• Impuesto a las ganancias de capital: Aplica cuando se vende una propiedad con beneficio. Para extranjeros no residentes, la tasa es de 35% sobre la ganancia.

Financiamiento

Los bancos chilenos ofrecen créditos hipotecarios a extranjeros, aunque generalmente con condiciones más restrictivas que para residentes. Típicamente, el financiamiento disponible oscila entre el 60-70% del valor de la propiedad, con plazos máximos de 20 años y tasas ligeramente superiores.

Estrategias de inversión recomendadas

Inversión para arriendo de temporada

Las propiedades bien ubicadas en Viña del Mar pueden generar ingresos significativos durante la temporada alta (diciembre-marzo), con tarifas que pueden triplicar o cuadruplicar los arriendos regulares. Plataformas como Airbnb y VRBO han facilitado enormemente este modelo de negocio.

Para maximizar el retorno, es recomendable:

• Invertir en propiedades con vista al mar o ubicaciones céntricas con fácil acceso a la playa.
• Considerar unidades de 2-3 dormitorios que permitan acomodar familias o grupos.
• Realizar una decoración atractiva y funcional, orientada al segmento turístico de alto nivel.
• Contratar servicios profesionales de administración para asegurar una experiencia óptima para los huéspedes.

Inversión para arriendo anual

Para quienes prefieren ingresos más estables y menor gestión, el arriendo de largo plazo sigue siendo una alternativa atractiva, especialmente en:

• Departamentos cercanos a centros universitarios y empresariales.
• Unidades en barrios residenciales consolidados como Sporting, Agua Santa o Miraflores.
• Propiedades que apunten al segmento de profesionales y familias que buscan residencia permanente.

Inversión para reventa a mediano plazo

Aprovechando la valorización consistente del mercado viñamarino, muchos inversionistas optan por adquirir propiedades con potencial de apreciación significativa para revenderlas en un plazo de 3-5 años. Esta estrategia suele funcionar mejor cuando se identifican:

• Zonas emergentes con proyectos de infraestructura anunciados.
• Propiedades con potencial de remodelación o mejora.
• Oportunidades en sectores con bajo inventario y alta demanda proyectada.

Desafíos y consideraciones

A pesar de las atractivas oportunidades, invertir en Viña del Mar también presenta desafíos que deben ser considerados:

Estacionalidad

El mercado de arriendo temporal está fuertemente influenciado por la temporada turística. Fuera de la temporada alta, las tasas de ocupación pueden disminuir significativamente, lo que debe ser contemplado en los análisis financieros.

Regulaciones municipales

Las normativas sobre construcción, zonificación y arriendos temporales pueden variar y están sujetas a cambios. Es fundamental mantenerse actualizado sobre estas regulaciones.

Costos de mantenimiento

Las propiedades costeras suelen requerir mayor mantenimiento debido a la exposición a la salinidad y condiciones climáticas. Estos costos adicionales deben ser incorporados en las proyecciones financieras.

Conclusiones

Viña del Mar continúa ofreciendo un panorama muy atractivo para inversionistas inmobiliarios, combinando estabilidad, rentabilidad y potencial de valorización. La "Ciudad Jardín" no solo representa una oportunidad de inversión financiera sólida, sino también la posibilidad de poseer un activo en uno de los destinos más hermosos y exclusivos de Sudamérica.

Para maximizar el éxito de la inversión, es crucial contar con asesoría especializada, realizar un análisis detallado de la ubicación y características de la propiedad, y desarrollar una estrategia clara alineada con los objetivos financieros y horizonte temporal del inversionista.

Sobre la autora: Valentina Rojas

Analista de Mercado especializada en el sector inmobiliario de lujo en la costa chilena. Con más de 8 años de experiencia analizando tendencias y oportunidades de inversión en Viña del Mar y zonas aledañas.